A falta de manutenção e sua relação direta com a desvalorização de um imóvel
Que é indispensável fazer manutenção em edificações, nós já sabemos. E também sabemos que sem ela perdemos em diversos aspectos, como: economia, segurança - da própria edificação e de seus usuários -, conforto e até saúde.
Agora, você sabia que a desvalorização do bem pode chegar a 91% se comparada com o valor do imóvel quando novo? :-O
Como se definem os preços dos imóveis
Pensando em mercado imobiliário, sabemos que localização é um fator importante para determinação do valor comercial de um imóvel (R$/m²). E sabemos também que este não é o único fator.
Segundo Marcos Velletri, diretor da vice-presidência de Tecnologia e Sustentabilidade do SECOVI-SP, a localização e a facilidade com relação aos equipamentos urbanos fazem o imóvel ser mais ou menos demandado para compra ou locação.
Outro fator que influi diretamente sobre o preço de um imóvel e sua vacância é seu estado de conservação, tanto da unidade quanto do edifício como um todo: fachada, áreas comuns, subsolos. Não havendo conservação, vem a desvalorização e pessoas desistem da compra, diz Velletri.
Gilberto Yogui, diretor do CRECI-SP, também afirma que imóveis deixam de ser comercializados em decorrência das más condições de manutenção e preservação. Interessados buscam outras opções, ainda que gostem da unidade, nos casos onde as áreas comuns apresentem más condições. E o reflexo disso é a desvalorização do bem.
Parametrização da desvalorização
O jornal O Estado de São Paulo traz semanalmente em seu caderno Imóveis uma tabela para cálculo do valor atual do imóvel, levando em consideração um fator de valorização (1,2) e um fator de depreciação, baseado na idade e no estado de conservação do bem.
O cálculo é bem simples. Você multiplica a área total do imóvel pelo valor do m² (que varia em função da localização) e ainda por 1,2, resultando no valor do imóvel novo. Depois disso, você multiplica pelo fator de depreciação, que extrai da tabela seguinte:
Fonte: Jornal o Estado de São Paulo
Veja: um imóvel com mais de 41 anos pode valer 42,35% do valor de um novo, como pode valer 8,74% :-((
E o que faz variar é o estado de conservação do bem. Simples assim! \_o_/
Gestão da manutenção
Bem pontuado por Velletri, “a gestão de manutenção é obrigatória para segurança dos usuários em qualquer edificação. Seus proprietários e síndicos deverão ter bem clara esta responsabilidade. Um edifício bem gerido e bem mantido traz resultados positivos econômicos”.
O Secovi orienta seus associados para que sejam aplicadas e cumpridas as exigências das normas técnicas. Nos eventos desenvolvidos por eles são levadas informações de desastres ocorridos por falta de manutenção ou emprego de serviços por leigos em sistemas estruturais, elétricos, hidráulicos, uso inadequado de aparelhos ou equipamentos, informa Velletri.
Cabe lembrar ainda que, por força de lei, o síndico é responsável também por questões relacionadas à manutenção e pela desvalorização do imóvel, caso seja comprovada sua negligencia quanto a estes aspectos.
Tá, e agora?
Depois de tudo dito, por onde começar?
Todo o processo de reabilitação se inicia com a inspeção das estruturas e instalações. Ela trará as informações necessárias para priorização das ações de manutenção e os tratamentos adequados a serem implementados, com foco em segurança da edificação e de seus usuários, visando ainda a perenização e valorização do seu bem!
Agradecemos ao Diretor Marcos Velletri, do SECOVI-SP e Diretor Gilberto Yogui, do CRECI-SP pela disponibilidade e informações fornecidas, o que permitiu substanciar o artigo.